O Contrato de Arrendamento, de acordo com o art. 3º do Decreto 59.566/1966, é conceituado como “contrato agrário em que uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo do imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei”.
Nota-se, inicialmente, em relação ao conceito, que o Contrato de Arrendamento se diferencia da parceria rural em razão da forma de remuneração pela cessão do imóvel, que ocorre mediante pagamento de retribuição ou aluguel pelo arrendatário (que recebe o imóvel) ao arrendante (que cede o imóvel).
Vale destacar que o pagamento do arrendamento sempre será devido, independentemente dos resultados ou riscos ocorridos durante a exploração da área, diferindo, assim, do contrato de parceria.
Ainda sobre o pagamento, o Estatuto da Terra estabelece que poderá ser realizado em dinheiro ou no seu equivalente em produtos (art. 95, XI, “a”), sendo que o preço não poderá ser superior a 15% do valor cadastral do imóvel (incluídas benfeitorias), ou a 30%, em caso de arrendamento parcial, de glebas selecionadas, para exploração extensiva de alta rentabilidade (art. 18, XII).
Em complemento ao previsto no Estatuto da Terra, o Decreto 59.566/66 determina, no caput do artigo 18, que o pagamento poderá ser em quantidade de frutos equivalente ao valor do aluguel, sendo que, o preço só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro.
Por fim, o parágrafo único do artigo 18 do Decreto 59.566/66, veda o ajuste do preço do arrendamento em quantidade fixa de frutos ou produtos, ou o equivalente em dinheiro.
Em que pese o contido na mencionada legislação, na prática, verifica-se que a maior parte dos contratos de arrendamento estabelecem a fixação do preço e o pagamento em produtos e os julgados divergem quanto ao tema.
Em alguns casos, entende-se pela validade da cláusula que fixa o pagamento de arrendamento em produtos, mesmo diante da vedação legal, levando-se em conta outros aspectos como: a vontade das partes, a boa-fé objetiva e o tempo de contratação sem qualquer questionamento por ambas as partes. [1]
Por outro lado, há decisões que privilegiam a legislação aplicável ao arrendamento e decidem pela nulidade de qualquer cláusula nesse sentido, tendo como fundamento a vedação legal.[2]
Desta forma, de forma a mitigar riscos e discussões quanto à validade da precificação, , não é recomendável a adoção da fixação de preço de arrendamento em quantidade de commodity.
Ademais, o Contrato de Arrendamento deve ter prazo mínimo de 03 anos, encerrando-se após a última colheita, sendo prorrogado em caso de retardamento da colheita por motivo de força maior.
Da mesma forma que ocorre no caso da parceria, após encerramento do prazo, o arrendatário terá direito de preferência para renovação em relação a terceiros, desde que o proprietário não queira explorar diretamente a terra por conta própria ou por meio de descendente.
Neste caso, o proprietário deverá notificar o arrendatário das propostas recebidas, para fins de exercício do direito de preferência, ou da intenção de explorar a terra, até 06 meses antes do vencimento do contrato.
Não havendo manifestação do proprietário, o arrendamento renova-se automaticamente, sendo que, o arrendador possui o prazo de 30 dias para manifestar desistência ou formular nova proposta, devendo qualquer destas manifestações ser registrada no Registro de Títulos e Documentos competente.
Importante destacar que, em razão de benefícios fiscais, contratos com natureza de arrendamento acabam, muitas vezes, sendo denominados de parceria. Para saber mais sobre o tema, acesse a publicação neste link.
Desta forma, assim como ocorre no caso do Contrato de Parceria, o arrendamento rural também possui características bastante peculiares, sendo recomendável o apoio de assessoria jurídica especializada para formalização do instrumento adequado, minimizando os riscos de discussão no âmbito judiciário.
[1] REsp n. 1.692.763/MT, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/12/2018, DJe de 19/12/2018.
[2] AgInt no REsp n. 1.546.289/MT, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 15/8/2022.)
