Em julgamento recente de Recurso Especial, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, deu provimento ao referido recurso, para declarar a nulidade da arrematação de imóvel por preço vil.
Trata-se, na origem, de demanda cautelar antecedente, com pedido liminar de suspensão de leilões extrajudiciais, proposta pelo devedor, proprietário de imóvel dado em garantia de alienação fiduciária ao credor.
De acordo com o voto do Relator, diante do inadimplemento pelo devedor, a partir da quarta parcela do crédito, de um total de dezoito, o imóvel alienado fiduciariamente, de valor muito superior à dívida, foi levado a leilão a preço inferior ao seu valor real.
O imóvel foi, então, arrematado, o que ocasionou o pedido de declaração de nulidade da alienação extrajudicial e, consequentemente, da arrematação.
O Relator fundamentou a decisão na Lei nº 9.514/1997, que estabelece o regramento para execução extrajudicial de imóvel dado em alienação fiduciária, em conjunto com o artigo 891 do Código de Processo Civil, segundo o qual “considera-se vil, o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação”.
De acordo com o voto, com as alterações trazidas pela Lei nº 14.711/2023, a nova redação do §2º do artigo 27 da Lei passou a prever que, na hipótese de não haver lance que alcance valor igual ou superior ao valor integral da dívida garantida e despesas adicionais, o credor fiduciário poderá, a seu critério, aceitar lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.
Desta forma, entendeu-se que, em segundo leilão, não poderá ser aceito lance em preço vil, sendo este considerado valor inferior à metade do valor de avaliação do bem.
O voto destacou ainda, que, mesmo antes das alterações na Lei nº 9.514/1997, trazidas pela Lei nº 14.711/2023, o entendimento do STJ já era no sentido de reconhecer a nulidade da arrematação de imóveis alienados fiduciariamente a preço vil nas execuções extrajudiciais.
Verifica-se, portanto, a importância de contar com o suporte jurídico especializado, para que não ocorra o descumprimento da legislação durante procedimentos que envolvam execução extrajudicial de imóveis dados em garantia, a fim de evitar que sejam, posteriormente, declarados nulos, o que poderá adiar ainda mais a recuperação do crédito.
