GUIA PRÁTICO

Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023)

Aprimoramento das regras de tratamento do crédito e garantias, bem como medidas extrajudiciais para recuperação de crédito.

Tornar o crédito mais acessível e recuperável, diminuir os custos das transações e agilizar processos relacionados a garantias.

O Marco Legal das Garantias entrou em vigor em 31 de outubro de 2023.

Sim, é possível registrar várias alienações fiduciárias em um mesmo imóvel, mas a ordem de registro determina a prioridade.  Uma nova alienação fiduciária somente será eficaz com o cancelamento da(s) anteriormente constituída(s).

Os credores que registraram alienações fiduciárias depois dessa venda têm direito ao dinheiro arrecadado com a venda. Além disso, os registros das alienações fiduciárias anteriores serão cancelados.

Sim, neste caso o credor fiduciário passa a ter o direito sobre o crédito e propriedade fiduciária do imóvel utilizado como garantia da dívida que ele pagou.

O credor poderá declarar imediatamente vencidas todas as dívidas relacionadas àquele imóvel. Isso vale também para casos de alienação fiduciária de propriedade superveniente, desde que haja uma cláusula no contrato prevendo essa situação (cláusula de cross default)

Não.

A intimação pode ser feita em qualquer um dos Registros de Imóveis onde os imóveis estão registrados.

Neste caso, a intimação poderá ser feita por meio de anúncio público edital. O devedor e o terceiro fiduciante são responsáveis por informar ao credor qualquer mudança de endereço.

Local desconhecido: quando o devedor não for encontrado no imóvel dado em garantia ou em seu último endereço conhecido

Local inacessível: recusa do responsável em receber a intimação não há ninguém responsável pelo recebimento da intimação

Se o devedor for notificado e não pagar a dívida, o imóvel é transferido ao credor, que deve organizar um leilão em até 60 dias;

Se as ofertas no primeiro leilão forem inferiores ao valor do imóvel, um segundo leilão é realizado em 15 dias;

No segundo leilão, o maior lance é aceito, desde que atinja o valor total da dívida garantida mais despesas associadas;

Se não houver lances suficientes, o credor pode aceitar um lance de pelo menos metade do valor de avaliação do imóvel;

Antes do segundo leilão, o devedor pode pagar a totalidade da dívida, incluindo as despesas de cobrança e leilão. Neste caso, o pagamento é feito ao Registro de Imóveis, que repassa o valor ao credor.

Não.

Os imóveis são tratados juntos. A propriedade de todos os imóveis é consolidada e vendida em um único leilão ou em leilões separados, um para cada imóvel.

Sim, desde que:

os novos empréstimos forem com o mesmo credor da alienação fiduciária original; e

não houver outras dívidas com diferentes credores garantidas pelo mesmo imóvel.

Não, só poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e nas operações com Empresas Simples de Crédito.

Não, essas operações só podem ser transferidas juntas, mantendo o mesmo credor para todas.

Pessoa escolhida pelos credores para gerenciar a garantia de uma obrigação. Ele age em nome próprio, mas em benefício dos credores, e pode representá-los em ações judiciais sobre a garantida.

Sim, a qualquer tempo, por decisão da maioria dos credores.

Após a venda da garantia, o dinheiro fica separado dos bens do agente de garantias e não pode ser usado para pagar suas próprias dívidas. O agente deve pagar os credores em até 10 dias úteis após receber o dinheiro.

O credor pode declarar que todas as obrigações garantidas pelo mesmo imóvel estão vencidas e exigir o pagamento imediato.

Esse credor assume os direitos dos credores das hipotecas anteriores, além dos direitos que ele já tinha contra o devedor.

Sim, mas a ampliação não pode ultrapassar o valor e o prazo máximo estabelecidos na hipoteca original. A ampliação deve ser registrada e a prioridade será dada à dívida mais antiga.

O credor que tiver prioridade, exceto se todos os credores acordarem de forma diferente.

Sim, com exceção das hipotecas que garantem financiamentos para atividades agropecuárias.

O devedor e, se for o caso, o terceiro hipotecante serão notificados pessoalmente para ágar a dívida em 15 (quinze) dias.

Se o pagamento não for feito, o credor inicia a execução extrajudicial, por meio de leilão público.

O credor deve organizar o leilão em até 60 (sessenta), após a notificação oficial.

O devedor e o terceiro hipotecante serão informados sobre os detalhes do leilão, como data e local.

Se lance mais alto no primeiro leilão for menor que o valor do imóvel, um segundo leilão será realizado em 15 dias.

No segundo leilão, será aceito o maior lance, desde que atenda a certos requisitos financeiros. Se não houver lances adequados, o credor pode aceitar um lance de pelo menos metade do valor de avaliação do imóvel.

Antes do leilão, o devedor ou terceiro hipotecante pode quitar a dívida total, incluindo despesas. O pagamento é feito ao Registro de Imóveis, que repassa o valor ao credor.

Se o lance vencedor for maior que a dívida e as despesas, o excedente é entregue ao hipotecante.

Se o lance no segundo leilão não atingir o valor mínimo, o credor pode ficar com o imóvel pelo valor mínimo ou vendê-lo diretamente.

O leilão bem-sucedido é formalizado em um documento oficial, que serve como prova de transferência de propriedade.

 As regras de desocupação e pagamento de despesas do imóvel também se aplicam à execução hipotecária, assim como à execução extrajudicial da alienação fiduciária.

Sim, caso o apresentante ou credor requeira expressamente.

30 dias.

A proposta pode incluir um valor ou desconto sobre a dívida e as condições de pagamento.

Por carta simples, e-mail, aplicativo de mensagem ou outro meio adequado.

A dívida será protestada pelo valor original, a menos que o apresentante ou credor desista.

O tabelião pode utilizar meio eletrônico ou aplicativo de mensagens e chamadas de voz. A intimação é confirmada pelo recebimento eletrônico.

O tabelião enviará a intimação por correio com aviso de recebimento.

A intimação será feita por edital.