De acordo com o voto do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que prevaleceu no julgamento, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a ausência do registro da alienação fiduciária não retira a eficácia entre os contratantes, sendo que, apenas não produzirá efeitos contra terceiros.
Ou seja, ainda que a alienação fiduciária não esteja registrada na matrícula do imóvel, será aplicado o procedimento previsto na Lei 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária sobre bens móveis, e livremente pactuado pelas partes.
O que não se pode confundir é: a ausência do registro não confere ao devedor fiduciante o direito de rescindir o contrato por meio diverso do acordado (rescisão com aplicação do Código de Defesa do Consumidor), contudo, o credor só poderá promover a alienação extrajudicial do bem após o seu efetivo registro, pois todo o procedimento será realizado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente.
A discussão em tela teve início na ação de rescisão contratual cumulada com pedido de tutela antecipada, devolução de quantias pagas proposta pelos autores em face de uma empresa de empreendimentos imobiliários (processo nº1004459-65.2016.8.26.0358).
Os autores efetivaram a compra de dois terrenos, prevendo-se o pagamento parcelado. e relataram não ter mais condições de arcar com o acordado. Desta forma, solicitaram a rescisão do contrato, bem como, a concessão da tutela antecipada para suspenção do pagamento das parcelas em aberto e a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), sustentando que estão adimplentes com o pagamento.
Em contestação, a ré alegou que no presente caso deve ser aplicada a Lei 9.514/1997, de forma que, uma vez deflagrada a inadimplência, há a consolidação da propriedade em favor da ré, seguindo o procedimento extrajudicial, sendo, portanto, desnecessário o ajuizamento da ação.
A ré concordou com a rescisão contratual e requereu, após a rescisão, que os autores sejam constituídos em mora, buscando prosseguir com o procedimento de leilão extrajudicial, nos termos da Lei 9.514/1997.
Sustentou ainda a Ré a não aplicação do CDC, pois, diante da existência de uma lei específica sobre a alienação fiduciária de bens imóveis, esta última deverá prevalecer. Além disso, alegou que o contrato menciona expressamente a obrigação dos autores registrarem a alienação fiduciária nas matrículas e que por culpa deles o registro não foi efetivado.
Ademais, afirmou que a Lei 9.514/1997 não pode ser afastada apenas pelo fato de os autores estarem adimplentes, pois referida legislação estabelece expressamente que a rescisão deverá ocorrer mediante a consolidação da propriedade em favor da credora.
Em sentença, o D. Magistrado julgou parcialmente procedente a ação, sob o fundamento de que não há vedação legal para rescisão contratual e, sendo a credora fiduciária a própria vendedora, extinta a compra e venda, o domínio voltará a ser da vendedora.
Além disso, fundamentou que não houve o registro da alienação fiduciária na matrícula, condição de eficácia, e que, portanto, incide ao caso a Súmula 543 do STJ, devendo ser parcialmente restituídas as parcelas pagas pelos compradores:
“Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Dessa forma, entendeu o D. Magistrado por fixar a devolução de 75% dos valores pagos pelos compradores, para recompor o prejuízo do vendedor.
Inconformada com a sentença, a ré interpôs recurso de apelação ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), provido em parte apenas para fixar que os juros de mora incidirão a partir do trânsito em julgado.
Após, a ré interpôs Recurso Especial ao Superior Tribunal de Justiça sustentando: a) a violação dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997, devendo prevalecer a norma específica de alienação fiduciária de bens imóveis e não a aplicação do CDC; b) que deve ser respeitado o procedimento previsto na Lei 9.514/1997, consolidando-se a propriedade em nome da credora fiduciária, sendo o autor restituído no valor que sobejar a venda do imóvel em leilão; e c) que as súmulas invocadas no acórdão do TJSP não se aplicam ao presente caso, pois o contrato possui pacto adjeto de alienação fiduciária e a inexistência do registro não pode afastar a aplicação da Lei 9.514/1997.
Sendo assim, a fim de se evitar discussões acerca da validade e eficácia da alienação fiduciária, como ocorreu no caso em análise, é imprescindível buscar assessoria jurídica qualificada que verifique desde os riscos jurídicos, antes da sua constituição, até o seu efetivo registro no Registro de Imóveis competente.
