Você já ouviu a expressão “só é proprietário quem registra”?
Caso nunca tenha ouvido, essa expressão está em sintonia com a legislação brasileira, mais especificamente, o Código Civil, vejamos:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
O registro junto ao competente Cartório Registro de Imóveis (CRI) é necessário para dar publicidade a terceiros, que não podem ser prejudicados sob a alegação de propriedade que não tenha sido registrada.
Esse também é o entendimento do STJ, manifestado no REsp 1.358.062.
No processo que deu origem ao Recurso Especial discutia-se a anulação de registros de hipoteca, sob a alegação de que os proprietários teriam doado o imóvel aos filhos, autores da ação, e as hipotecas teriam sido registradas sem o consentimento dos verdadeiros donos.
A ação foi julgada improcedente em 1º grau e os autores interpuseram recurso de apelação ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ-DF), que negou provimento.
O STJ manteve a sentença de improcedência, destacando que a publicidade do registro cartorário é importante para garantir a efetividade da confiança e da segurança jurídica.
Portanto, a doação realizada, sem o devido registro junto ao CRI competente, só gera efeitos aos alienantes (doadores) e aos donatários, não tornando ineficaz ou inválida a hipoteca dada a terceiro de boa-fé pelos efetivos proprietários.
Conclui-se que apenas o registro junto ao CRI competente determina o proprietário e que garantias reais ofertadas pelo proprietário não podem ser invalidadas sob a alegação de que o imóvel tenha sido alienado, pois o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado.
Portanto, é importante buscar a orientação de uma assessoria jurídica especializada para constituir garantias reais, seja sobre bens imóveis ou bens móveis, bem como, para aquisição de bens imóveis, para que sejam tomados todos os cuidados prévios e o risco seja reduzido.
