A fraude à execução fiscal é uma prática ilegal na qual o devedor, ciente de que possui um débito inscrito em dívida ativa, seja em âmbito municipal, estadual ou federal, busca alienar imóvel de sua propriedade, com o objetivo de prejudicar o credor fiscal e evitar a satisfação da dívida.
É sabido que a fraude à execução fiscal configura um sério obstáculo ao efetivo cumprimento das obrigações tributárias, motivo pelo qual tem sido objeto de atenção do ordenamento jurídico brasileiro.
Um marco importante nesse contexto é a Lei Complementar nº 118/2005, que alterou dispositivos do Código Tributário Nacional e estabeleceu regras relacionadas à prescrição e à fraude à execução fiscal. Dentre suas disposições, o artigo 185-A do CTN passou a tratar especificamente da configuração da fraude à execução fiscal, conferindo mais segurança jurídica ao combate a essa prática.
No caso concreto, constatada a fraude, o imóvel poderá ser penhorado para garantir o pagamento da dívida, independentemente de quem seja seu novo proprietário. Ou seja, ainda que o proprietário atual não tenha mantido qualquer relação com os proprietários anteriores da matrícula, existe o risco de perda de seu imóvel, caso algum dos proprietários anteriores possua débitos perante o fisco e inscritos na dívida ativa, anteriormente à compra e venda realizada.
Diante desse cenário, é recomendável às pessoas que desejem comprar um imóvel, solicitar as certidões fiscais em nome de todos os proprietários que constem na cadeia dominial do imóvel, abrangendo desde a aquisição original até a presente data. Desta forma, será possível assegurar a inexistência de quaisquer pendências fiscais.
Mas você deve estar se perguntando: quer dizer que eu vou ter que analisar a matrícula do imóvel e obter as certidões fiscais em nome de todos os proprietários? Mesmo em compra e vendas muito antigas? Sim, devem ser pesquisados todos os proprietários que tenham adquirido o imóvel a partir de 09/06/2005, data em que a referida Lei Complementar nº 118/2005, entrou em vigor.
Neste sentido, vale citar o julgamento recente da Primeira Turma do STJ, junto ao REsp 1.141.990 em que ficou definido que estando o débito inscrito na dívida ativa, a compra e venda de imóvel em nome do devedor tem presunção absoluta de fraude. Inclusive, pontuou o ministro Benedito Gonçalves que esse entendimento também se aplica às hipóteses de alienações sucessivas.
Em suma, a configuração de fraude à execução fiscal em alienação de imóvel após a inscrição do débito em dívida ativa é uma prática vedada pelo ordenamento jurídico, e sua ocorrência pode acarretar consequências graves ao comprador, mas também a eventuais credores que tenham imóveis em garantia dos financiamentos que concedem.
Para evitar problemas futuros, é fundamental adotar as cautelas mencionadas e contar com assessoria especializada, assegurando, assim, uma transação imobiliária segura e livre de complicações fiscais.
