A insegurança jurídica na compra de imóveis diante da fraude à execução

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Você sabe o que é fraude à execução e o que fazer para se proteger?

A fraude à execução caracteriza-se quando o devedor de um processo em curso se desfaz de seus bens com o objetivo de não efetuar o pagamento da dívida ao credor. 

Fica claro verificar a indisponibilidade do bem para venda, quando há na respectiva matrícula, averbação de ações contra o proprietário, ou de medidas forçadas ou proibitivas de utilização ou venda do imóvel. 

Nesses casos, fica mais fácil para o credor alegar fraude à execução, afinal a averbação é pública e por isso gera presunção de que todos os envolvidos na negociação tenham conhecimento dos ônus impostos ao bem. 

Mas quando não há averbações sobre ações ou restrições ao uso do bem na matrícula o imóvel, surge a dúvida: quem tem o ônus de provar a existência ou não da fraude? 

Como o direito não é uma ciência exata, temos posicionamentos que tentam responder essa dúvida tão frequente. 

A súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça dispõe que “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

Algumas correntes afirmam que, não havendo averbações na matrícula, o credor deve provar a má-fé do comprador. Nesse sentido há ainda quem atribua ao comprador o ônus de demonstrar a boa-fé, com base na segunda parte da súmula. 

Para quem defende que o adquirente deve comprovar sua boa-fé, não basta que a matrícula esteja livre de ônus, o adquirente deve obter certidões de distribuição de processos em nome do vendedor antes da compra do imóvel. Na hipótese de identificar a existência de algum processo contra o vendedor, deve analisá-los a fim de verificar se ele não apresenta riscos ao negócio, sendo irrelevante a existência ou não de averbações na matrícula. 

Em 2007, o Superior Tribunal de Justiça proferiu acórdão no Resp 655.000/SP frisando que seria do terceiro adquirente o ônus de provar que, com a alienação do imóvel, não ficou o devedor reduzido à insolvência, ou demonstrar qualquer outra causa passível de contestar a existência de fraude. 

Por outro lado, há quem afirme que se presume boa-fé do adquirente do imóvel cuja matrícula encontra-se livre de processos ou atos constritivos averbados. O STJ, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 956.943/PR, em 2014, adotou esse posicionamento. 

Porém, apesar da tese consolidada de 2014 sob o rito de recursos especiais repetitivos, que são aqueles dos quais as decisões valem para casos similares que houverem no Tribunal, o que vemos na prática são acórdãos decidindo que os adquirentes comprovem sua boa-fé, mesmo quando a matrícula se encontra sem averbações. Diante do atual cenário e para sua própria proteção, os compradores dos imóveis devem analisar as condições legais dos bens e até mesmo de seus atuais proprietários para se certificarem que não há algo que possa prejudicar a negociação, inclusive com base no art. 792, parágrafo 2º do Código de Processo Civil que não deixa de obrigá-lo a ser cauteloso, pois dispõe que “no caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem”.

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