O Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Especial 1.854.120 – PR, reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná que havia isentado o comprador de um imóvel do pagamento de aluguéis pelo período em que exerceu o direito de retenção por benfeitorias.
Com relação ao direito de retenção é o direito que o locatário tem de reter ou permanecer no imóvel locado. A regra geral é a de que o locatário possa exercer o direito de retenção a fim de obter o ressarcimento pelas benfeitorias necessárias.
O STJ entendeu que, no caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que o comprador possua o direito de retenção por benfeitorias, é devido o pagamento de aluguel ou taxa de ocupação ao vendedor pelo tempo em que se desfrutou do bem.
A Ministra Relatora explicou que as benfeitorias são bens acessórios acrescentados ao imóvel pela pessoa que detém sua posse, com a finalidade de aperfeiçoar seu uso, evitar que se deteriore ou se destrua, ou, ainda, de embelezá-lo ou torná-lo mais agradável. Tais melhorias introduzidas pelo possuidor direto podem suceder para o patrimônio do proprietário, quando o bem principal retorna à sua posse.
Desse modo, nos termos do Art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis que realizou, bem como à retenção do bem principal, não sendo obrigado a devolvê-lo até que o crédito referente às benfeitorias seja adimplido.
Além disso, observou a relatora que a jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis ou de taxa de ocupação pelo tempo de permanência, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, nem sequer sendo necessária a aferição da boa-fé ou não do adquirente na posse do imóvel, evitando-se, assim, o enriquecimento sem causa. Por fim, o crédito que o comprador possui pelas benfeitorias deve ser compensado com os valores referentes aos aluguéis ou à taxa de ocupação, cujo entendimento advém da aplicação analógica do Art. 1.221 do Código Civil, que informa que ”as benfeitorias compensam-se com os danos”.
