Desde a publicação da Instrução Normativa nº 99 de 30/12/2019, o Incra estabeleceu os critérios e procedimentos para titulação provisória ou permanente de áreas afetadas por projetos de assentamento (PA).
As terras do PA, são de posse ou propriedade do INCRA ou da União e, após a seleção e homologação dos beneficiários, são concedidas à família assentada através da expedição dos seguintes documentos:
- Contrato de Concessão de Uso (CCU) – caráter provisório e gratuito;
- Contrato de Direito Real de Uso (CDRU), individual ou coletivo – caráter definitivo, oneroso ou gratuito;
- Título de Domínio (TD) individual – caráter definitivo, oneroso ou gratuito;
A titulação poderá ser concedida de forma coletiva ou individual, de acordo com o título expedido, demarcando a área, com indicação de fração ideal sobre a área coletiva com ou sem área previamente demarcada ou ainda, com a indicação da área coletiva em projetos ambientalmente diferenciados, não sendo possível fracionar o lote.
Nota-se que preferencialmente a titularidade do CCU ou TD é concedida às mulheres, especialmente mães, salvo se, o pai detiver a guarda dos filhos menores ou incapazes. Lembrando que é vedada a titulação em nome da pessoa jurídica
O CDRU e o TD são inegociáveis durante o período de 10 anos, a contar da celebração do CCU, devendo, ainda, ser observados todos os direitos e obrigações das partes que constam em suas cláusulas.
O CCU autoriza o uso e a exploração do imóvel mediante cláusulas e condições pré-estabelecidas para que o beneficiário possa ter direito à utilização da área em caráter definitivo. É celebrado sem prazo determinado e sua vigência findará com a titulação definitiva ou com a sua rescisão.
Sendo constatado pelo Incra a existência de CCU expedido com base em normativa anterior, com prazo já vencido ou a vencer, o Incra emitirá novo CCU e verificará a necessidade de atualização cadastral dos dados do beneficiário na ocasião de sua assinatura.
Cumpridos os requisitos e sendo comprovado que o assentado possui condições de cultivar e pagar pela terra, emite-se o Título de Domínio (TD) que é o instrumento com força de escritura pública e que transfere, de forma onerosa ou gratuita (a gratuidade se dá em áreas de até um módulo fiscal), em caráter definitivo, a propriedade do imóvel da reforma agrária ao beneficiário.
Já o CDRU é firmado com moradores de assentamentos ambientalmente diferenciados, tais como o Projeto de Assentamento Agroextrativista – PAE, Projeto de Desenvolvimento Sustentável – PDS e o Projeto de Assentamento Florestal – PAF.
Dentre as condições para permanência do beneficiário no Programa Nacional de Reforma Agrária (PRNA), temos a exigência da exploração direta e pessoal pela unidade familiar; a vedação quanto à transferência da posse ou propriedade a terceiros, a qualquer título da parcela recebida; o cumprimento da legislação ambiental, em especial o atendimento a preservação da RL e APP e o cumprimento das obrigações determinadas no título.
Mas, diante de todas as condições e particularidades do PA é possível utilizar o imóvel para a constituição de uma garantia de penhor em uma CPR?
Sim, é plenamente possível a utilização dessas áreas na constituição de garantia de penhor na CPR, desde que sejam tomadas as devidas cautelas na análise documental de titulação (CCU, CDRU ou TD) juntamente com os documentos complementares (espelho do beneficiário e a certidão de beneficiário expedida pelo Incra).
Ademais, é de suma importância assegurar que os emitentes da CPR sejam os beneficiários do PA. Sendo que, na hipótese de haver qualquer forma de arrendamento, cessão ou parceria agrícola, ocasionará a nulidade da operação.
Assim, para que não haja entravamentos futuros é essencial que a documentação seja revisada e analisada por uma assessoria jurídica especializada visando a prevenção e mitigação de possíveis riscos à negociação.
